惠州住建部门:无需必备建筑工程竣工验收备案

2019-08-16 17:35

  惠州住建部门称:《建筑工程竣工验收备案表》不是交楼必备。 南方日报记者 梁维春 摄

  本报之前连续报道了鹏达丽水湾小区7户业主发现问题拒绝收楼,以及该小区36名业主因小区消防未经验收,而且开发商并未出具《建筑工程竣工验收备案表》而拒绝收楼。近日,惠城区某小区的吴姓业主向记者报料,称自己小区遇到了相似的问题,开发商去年通知业主前去收楼,但开发商至今不能出示《建筑工程竣工验收备案表》。此外,楼盘存在一些质量问题,业主认为达不到收楼标准,拒绝收楼。尽管如此,物业公司仍每月收取物业费用。

  吴先生告诉记者,他看了本报关于鹏达丽水湾的报道。按照合同规定,他们本来要在去年12月31日收楼。但业主今年1月前去收楼时,发现证件不齐,尤其是没有《备案表》。

  吴先生告诉记者,按照合同所写内容,他们的房子经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位共同组织竣工验收合格,就符合交楼标准了。但他搜索一些相关信息的时候得知,业主收楼还需要开发商出示《建筑工程竣工验收备案表》。

  吴先生表示,他们认为楼房质量有政府把关他们才安心。合同规定的这些验收报告都是“自己查自己”。他们之所以强调《建筑工程竣工验收备案表》,也是因为收楼时发现房屋存在一些小问题。

  吴先生向记者出示了一份材料,上面写着自己房子的一些问题,包括空鼓、阳台地面钢筋外露等问题。上面有业主与物业方的签名,还注明了“开发商整改后,待业主确认合格后收楼”。但吴先生目前尚未收楼,已经开始被扣除物业费了。他列出的问题,开发商整改了部分,仍有部分问题被搁置。吴先生称,与他情况相似的业主还有几十户。

  为了让自己对房屋质量更有信心,吴先生将希望寄托在了《建筑工程竣工验收备案表》,但开发商未能出示。为此,他曾打电话询问工程质量监督站,对方告知他该小区仍未来备案。记者也以业主名义拨通了工程质量监督站的电话,对方告知记者该小区还没有备案,同时表示,房屋没有建筑工程竣工验收备案是可以交付的。开发商对楼盘验收合格后,会对工程进行结算,然后才来备案,这需要一定的时间。为了不耽误业主收楼,不用《建筑工程竣工验收备案表》也可以交付。

  记者就此问题还以业主的名义,咨询了惠州住建局建筑市场管理科,工作人员告诉记者,工程质量监督站的答复没问题,《建筑工程竣工验收备案表》并不是开发商交楼的必备材料,没有《建筑工程竣工验收备案表》也可以交付。

  记者了解到,国内部分城市已经将《建筑工程竣工验收备案表》作为了交楼的必备条件,那么开发商将楼房交付业主,所需要的材料有哪些呢?

  惠州一位不愿具名的律师告诉记者,目前房屋交付条件主要有三个:第一,提供竣工验收备案表;第二,提供实测面积;第三,提供“两书”,即住宅质量保证书和住宅使用说明书。

  1.《建筑工程竣工验收备案表》——最重要《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的,它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后,在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案,该备案表是证明房屋各方面全部通过验收合格,达到入住条件的证明,也是以后办理房产证一个重要的文件。《建筑工程竣工验收备案表》中的项目,只要送交主管部门备案后,发展商就必须对楼盘终生负责。所以《建筑工程竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用。

  2.《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺,必须作为购房合同的附件,与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款,特别注意保修期限。

  3.《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标,如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。住宅质量保证书和住宅使用说明书必须是由开发商亲自交付,法律要求开发商提供这两个文件,这两个文件也是竣工备案的文件,在交房的同时就应给业主。

  4.《实测面积报告》,该报告是房屋竣工验收合格后,房产测量部门对房屋进行实地测量形成的数据,也是以后办理房产证的面积,业主收楼时可要求开发商提供予以查询,看自己购买的房屋是否存在面积差异,真钱提现扎金花。如存在面积差异,可以要求开发商按照合同约定多退少补。

  这位不愿具名的律师还向记者介绍,目前,开发商与购房者签订的合同中,有的约定为开发商提供《工程竣工验收报告》而非《建筑工程竣工验收备案表》,其实两者有很大区别。

  工程竣工验收合格后,建设单位应当及时提出工程竣工验收报告,并持竣工验收报告,规划验收认可文件、消防验收认可文件、环保验收认可文件等相关材料,在法定的时间内到当地建设行政主管部门备案。

  上述相关规定均说明,竣工验收合格与备案是两个不同的概念,备案的前提是工程竣工验收合格。而《建筑工程竣工验收备案表》除了能够反映工程质量验收合格的内容外,还反映了规划验收认可文件、消防验收认可文件、环保验收认可文件等许可文件内容。开发商能够取得该备案表,证明房地产开发项目已基本上达到了竣工验收合格,包括房屋质量、规划、消防、环保等各方面都达到能够交付使用的标准,购房人也可以收楼入住了。

  实践中,个别开发商的房屋买卖合同中都将交楼的条件约定为取得竣工验收报告,这其中暗含着工程验收的规则。

  个别开发商为了免除逾期交楼甚至被要求解除合同的其他责任,在没有规划验收认可文件、消防验收认可文件、环保验收认可文件,在没有质量监督部门对验收程序、内容进行现场监督的情况下,擅自组织勘察、设计、施工、监理各方对工程进行验收,并制作所谓的《建筑工程竣工验收报告》,因该《工程竣工验收报告》违反验收的有关程序,而且其内容也不符合法律的规定,应当被认定无效,应由有关的质量监督部门要求其进行重新验收,提出新的《工程竣工验收报告》,并可以对其进行相应的罚款。

  目前包括广州、深圳、上海、北京等很多大城市因考虑到该问题的存在,在购房合同的示范性文本中,直接约定开发商取得《建筑竣工验收备案表》作为交付房屋的条件标准,更进一步从实际上维护广大业主的合法权益。

  因此,在目前实际的情况下,如开发商没有取得《建筑工程竣工验收备案表》,只愿意出示《工程竣工验收报告》,业主可要求开发商一并出示规划验收认可文件、消防验收认可文件、环保验收认可文件,否则可以拒绝收楼。

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